不動産の在庫リスクとプロの仕事
(注) この記事は2005年11月14日の記事の再録です。
昨日、住んでいるマンションの理事会があって、
まぁ、理事長している都合もあり出席したのですが、
「おいおい、おまえなぁ」
と言う事があったので、そもそも商売って（というか、儲けるって）そういうことでしょ？
ということの再確認の意味を含めてちょっと書き残しておこうかと思います。
まぁ、話としてはこうです。
私の住むマンションの一室が競売に出て、どうも人気が高いらしく
11件の入札の結果、近所に住んでいて買いたい、という人の代わりに
自分名義で入札した、我が家からも程近いところにある不動産屋さんが
落としたそうです。
＃ と、書いてしまうと、わかる人にはわかるよなぁ。。。
＃ でも、書いていることは公開情報だからいいでしょう。
で、競売に出ている訳ですから、管理費や駐車場代なども未払いになっていたのですが、
彼らがオーナーになる前の分をまずきっちり精算してもらった後、
彼らがオーナーになった後の分の3か月分が未払いになっていることが
判明したのです。
なお、管理費や修繕積立金は区分所有者が未払いで新しい区分所有者に
持分が移転しても支払う義務を負うのですが、駐車場代は一般債権として
扱われるので他のローンと並列に扱われることになって、ほとんど回収できない
可能性が高くなります。今回の場合、区分所有者が転貸していていて、
未払い部分は本来は一般債権になるところを優先して支払ってもらえ、また、転借人とは
未払い部分の先の期間を直接理事会と駐車場契約を結ぶ、という形を取ったため、
上記の本来的に問題になる部分は解消されました。
で、管理会社への説明によれば、
「転売するのに時間がかかり、現金化できていないのでそれまでまって欲しい。」
ということ。
実は、私は理事会がある前に未払いのことは知っていたのですが、
背景は知らないでいたものの、理事会までに未払いが解消されていない
場合の法的手段を検討はしていました。
で、管理会社の担当の方が
「さすがに3ヶ月の未納だと理事会もかなり怒っているので入金してください。」
と、（彼女いわく大げさに、でも、私的にはまだ甘いなぁという表現で）入金を促してもらい、
実際に入金を確認しているとのことでした。
さて、「金持ち父さん、貧乏父さん」のおかげでか、
一時期競売で不動産を入手して、きれいにして転売して稼ぐ
「バリューアップ」型の投資が注目されました。
その場合、買って、立ち退かせて、きれいにして、売って、ですので
本来コストは取得価格と、立ち退きのコストと、リフォームのコスト、と思いがち
ですが、そもそも不動産ですから、固定資産税などの普通に保有するときに
かかるコストも負担しなければなりません。それがマンションの区画であるならば
オーナーの義務である管理費や修繕積立金なども入ってきます。
で、この手のコストは保有期間が長くなれば長くなる積みあがるため、
保有して転貸してキャッシュフローを生むことでこのコストをキャッシュフローで
支払っていくケースではさほど利回りに影響はないものの、単に転売するケースであれば
キャピタルゲインを圧縮するのは、当然のことでしょうから長期的には保有したくないものです。
ところが、この不動産屋はオーナーの義務を後回しに自らの収益の利得だけを
考えている、というよう対応をしていると見えるのです。そりゃあ、怒りますよね。
私よりも素人な emichan も激怒してました。
彼らは、これで幾ら稼ぐのか知りませんが、この未払いのおかげで管理組合が
他の費用の未払いになって未払いによる取立てにこられるリスクを作り出し、
＃ 一応今年私が管理組合の財務リストラしたのでそのようなリスクはほとんどないですが。。。
結果として他のオーナーの資産価値を下げるようなことを行っているわけですから
まぁ、怒っても当然です。
で、どうも、この業者さん、最初はご近所の人のために仕入れたらしいのですが、
売却価格が上げられそうだということで、売却のタイミングを遅らせるつもりでも
いるらしい、という事ですから、もし彼らのいうことを鵜呑みにしていたら、
彼らだけおいしい思いをして、未払いは6か月分以上になっていたのかもしれません。
もし住宅ローンや消費者ローンでそんなに未払いをしていたら破産宣告されますよ。
一般的に、企業が債務の未払いをしようものなら、即刻申し立てを食らっても
おかしくないのですしね。
ということで、次に未払いがあった場合には、そのような法的手段を準備している
旨伝えてもいい、と指示しておきました（笑）
さて、その会社さんのリンクしてさらし者にしてもいいのですが、商売に加担することに
なるのでやめますけれども、同業他社さんが見ていたら、恥ずかしい話だと思いますよ。
（不動産の）ど素人にここまで書かれているのですから、もっとプロらしく仕事しましょうよ。
さもなければ、私は利害関係のある管理会社と違って、
喜んで債権未払いの申し立てしますからね＞某社さん
昨日、住んでいるマンションの理事会があって、
まぁ、理事長している都合もあり出席したのですが、
「おいおい、おまえなぁ」
と言う事があったので、そもそも商売って（というか、儲けるって）そういうことでしょ？
ということの再確認の意味を含めてちょっと書き残しておこうかと思います。
まぁ、話としてはこうです。
私の住むマンションの一室が競売に出て、どうも人気が高いらしく
11件の入札の結果、近所に住んでいて買いたい、という人の代わりに
自分名義で入札した、我が家からも程近いところにある不動産屋さんが
落としたそうです。
＃ と、書いてしまうと、わかる人にはわかるよなぁ。。。
＃ でも、書いていることは公開情報だからいいでしょう。
で、競売に出ている訳ですから、管理費や駐車場代なども未払いになっていたのですが、
彼らがオーナーになる前の分をまずきっちり精算してもらった後、
彼らがオーナーになった後の分の3か月分が未払いになっていることが
判明したのです。
なお、管理費や修繕積立金は区分所有者が未払いで新しい区分所有者に
持分が移転しても支払う義務を負うのですが、駐車場代は一般債権として
扱われるので他のローンと並列に扱われることになって、ほとんど回収できない
可能性が高くなります。今回の場合、区分所有者が転貸していていて、
未払い部分は本来は一般債権になるところを優先して支払ってもらえ、また、転借人とは
未払い部分の先の期間を直接理事会と駐車場契約を結ぶ、という形を取ったため、
上記の本来的に問題になる部分は解消されました。
で、管理会社への説明によれば、
「転売するのに時間がかかり、現金化できていないのでそれまでまって欲しい。」
ということ。
実は、私は理事会がある前に未払いのことは知っていたのですが、
背景は知らないでいたものの、理事会までに未払いが解消されていない
場合の法的手段を検討はしていました。
で、管理会社の担当の方が
「さすがに3ヶ月の未納だと理事会もかなり怒っているので入金してください。」
と、（彼女いわく大げさに、でも、私的にはまだ甘いなぁという表現で）入金を促してもらい、
実際に入金を確認しているとのことでした。
さて、「金持ち父さん、貧乏父さん」のおかげでか、
一時期競売で不動産を入手して、きれいにして転売して稼ぐ
「バリューアップ」型の投資が注目されました。
その場合、買って、立ち退かせて、きれいにして、売って、ですので
本来コストは取得価格と、立ち退きのコストと、リフォームのコスト、と思いがち
ですが、そもそも不動産ですから、固定資産税などの普通に保有するときに
かかるコストも負担しなければなりません。それがマンションの区画であるならば
オーナーの義務である管理費や修繕積立金なども入ってきます。
で、この手のコストは保有期間が長くなれば長くなる積みあがるため、
保有して転貸してキャッシュフローを生むことでこのコストをキャッシュフローで
支払っていくケースではさほど利回りに影響はないものの、単に転売するケースであれば
キャピタルゲインを圧縮するのは、当然のことでしょうから長期的には保有したくないものです。
ところが、この不動産屋はオーナーの義務を後回しに自らの収益の利得だけを
考えている、というよう対応をしていると見えるのです。そりゃあ、怒りますよね。
私よりも素人な emichan も激怒してました。
彼らは、これで幾ら稼ぐのか知りませんが、この未払いのおかげで管理組合が
他の費用の未払いになって未払いによる取立てにこられるリスクを作り出し、
＃ 一応今年私が管理組合の財務リストラしたのでそのようなリスクはほとんどないですが。。。
結果として他のオーナーの資産価値を下げるようなことを行っているわけですから
まぁ、怒っても当然です。
で、どうも、この業者さん、最初はご近所の人のために仕入れたらしいのですが、
売却価格が上げられそうだということで、売却のタイミングを遅らせるつもりでも
いるらしい、という事ですから、もし彼らのいうことを鵜呑みにしていたら、
彼らだけおいしい思いをして、未払いは6か月分以上になっていたのかもしれません。
もし住宅ローンや消費者ローンでそんなに未払いをしていたら破産宣告されますよ。
一般的に、企業が債務の未払いをしようものなら、即刻申し立てを食らっても
おかしくないのですしね。
ということで、次に未払いがあった場合には、そのような法的手段を準備している
旨伝えてもいい、と指示しておきました（笑）
さて、その会社さんのリンクしてさらし者にしてもいいのですが、商売に加担することに
なるのでやめますけれども、同業他社さんが見ていたら、恥ずかしい話だと思いますよ。
（不動産の）ど素人にここまで書かれているのですから、もっとプロらしく仕事しましょうよ。
さもなければ、私は利害関係のある管理会社と違って、
喜んで債権未払いの申し立てしますからね＞某社さん
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